Kratownicowy słup wysokiego napięcia na działce albo linia przebiegająca nad nią to sytuacja, w której skala ograniczeń i skala pieniędzy jest zupełnie inna niż przy zwykłej linii osiedlowej. Pas technologiczny linii 110 kV ma około 20 m szerokości, linii 400 kV nawet 70 m. W tym pasie nie wolno budować domów, sadzić wysokich drzew ani lokalizować placów zabaw.
Wyjaśniamy, kto jest właścicielem linii poszczególnych napięć, jak szeroki pas przyjmuje się do wyliczeń i dlaczego przy działkach budowlanych pod liniami WN kwoty sięgają setek tysięcy złotych.
Powiązane tematy w sprawach o służebność przesyłu
- Służebność przesyłu – odszkodowanie od A do Z
- Wynagrodzenie za służebność przesyłu
- Linia energetyczna na działce – odszkodowanie czy wynagrodzenie?
- Jak obliczyć wynagrodzenie za służebność przesyłu
- Bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jak rozpoznać napięcie linii i jej właściciela
| Napięcie | Wygląd | Właściciel | Typowy pas technologiczny |
|---|---|---|---|
| 110 kV | Kratownicowe słupy 20 do 30 m, zwykle 3 lub 6 przewodów, pojedyncze przewody w fazie | Operator dystrybucyjny (PGE Dystrybucja, Tauron, Enea, Energa, Stoen) | ok. 20 m (po 10 m od osi), w praktyce operatorów od 14 do 40 m |
| 220 kV | Wyższe słupy, przewody pojedyncze lub wiązkowe, długie łańcuchy izolatorów | Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE) | ok. 50 m (po 25 m od osi) |
| 400 kV | Słupy 40 do 60 m, przewody w wiązkach po 2 lub 3, wyraźny szum w wilgotne dni | Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE) | ok. 70 m (po 35 m od osi) |
Linie 220 i 400 kV należą do PSE, spółki Skarbu Państwa zarządzającej siecią przesyłową. Nie pojawiają się na żadnej fakturze, ale słupy mają tabliczki z numerem i nazwą linii (np. „Kozienice-Ołtarzew”). Linie 110 kV należą do operatorów dystrybucyjnych, tych samych, którzy są właścicielami słupów osiedlowych.
Co oznacza pas technologiczny dla właściciela
- Zakaz zabudowy mieszkaniowej w pasie, wynikający z norm pola elektromagnetycznego i odległości od przewodów. W planach miejscowych pas jest zwykle zaznaczony wprost.
- Ograniczenia nasadzeń: drzewa nie mogą przekraczać określonej wysokości, operator ma prawo je przycinać lub usuwać.
- Prawo wjazdu ciężkiego sprzętu do słupów, także przez uprawy.
- Spadek wartości całej nieruchomości, nie tylko pasa: działki z linią WN sprzedają się wyraźnie taniej niż sąsiednie bez linii.
Przykładowe wyliczenie dla linii 110 kV
Działka budowlana o powierzchni 2500 m², cena gruntu 200 zł/m². Linia 110 kV przecina ją na długości 60 m. Pas technologiczny 20 m daje 1200 m² pasa służebności, czyli prawie połowę działki, wyłączoną z zabudowy.
| Składnik | Wyliczenie | Kwota |
|---|---|---|
| Wartość pasa | 1200 m² × 200 zł | 240 000 zł |
| Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (współkorzystanie 0,5) | 240 000 × 0,5 | 120 000 zł |
| Obniżenie wartości nieruchomości | ok. 19 proc. wartości pasa | 45 000 zł |
| Bezumowne korzystanie, 6 lat, 6 proc. rocznie od połowy wartości pasa | 240 000 × 0,5 × 0,06 × 6 | 43 200 zł |
| Szacowany potencjał roszczenia | ok. 208 000 zł |
Przy linii 400 kV ta sama działka miałaby pas 70 m i byłaby w całości objęta ograniczeniami: wtedy do gry wchodzi wynagrodzenie zbliżone do wartości gruntu, a w skrajnych przypadkach roszczenie o wykup.
Konkretne liczby z prowadzonych przez nas spraw, z podziałem na rodzaj sieci i przeznaczenie gruntu, znajdziesz w zestawieniu 33 analiz służebności przesyłu. Każda karta pokazuje pas służebności, przyjętą cenę gruntu i z czego składa się kwota.
Czym różni się sprawa z PSE od sprawy z operatorem dystrybucyjnym
PSE prowadzi sprawy centralnie, przez wyspecjalizowany dział nieruchomości, i ma dobrze uporządkowane archiwa. Częściej niż operatorzy dystrybucyjni dysponuje decyzjami wywłaszczeniowymi z okresu budowy linii (art. 35 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości albo art. 70 ustawy o gospodarce gruntami z 1985 r.). Jeżeli taka decyzja istnieje i dotyczy Twojej działki, roszczenie o służebność odpada, choć nadal można żądać odszkodowania za szkody i za ograniczenia niewynikające z decyzji.
Jeżeli decyzji nie ma albo obejmuje inną działkę (częste przy podziałach i scaleniach), sprawa wygląda tak jak przeciwko każdemu operatorowi. PSE przy nowych inwestycjach płaci właścicielom wynagrodzenia za służebność w trybie umownym, więc ma własne cenniki i biegłych: to punkt odniesienia w negocjacjach.
Linia 110 kV: najczęściej pomijany składnik
Operatorzy dystrybucyjni przy liniach 110 kV lubią przyjmować wąski pas, np. 14 m, licząc tylko rzut przewodów plus niewielki margines. Tymczasem ich własne standardy techniczne i plany miejscowe często wskazują pas 20 do 40 m. Różnica w wyliczeniu jest dwukrotna, dlatego szerokość pasa to pierwsza rzecz, o którą toczy się spór przed biegłym.
Linia wysokiego napięcia nad działką: najczęstsze pytania
Czy mogę budować dom pod linią 110 kV?
W pasie technologicznym z reguły nie. Odległości wynikają z norm pola elektromagnetycznego i bezpieczeństwa, a w planach miejscowych pas jest zwykle oznaczony jako teren bez zabudowy mieszkaniowej. Właśnie ta utrata możliwości zabudowy jest podstawą wysokiego wynagrodzenia.
Linia nade mną, ale słup stoi u sąsiada. Czy coś mi się należy?
Tak. Służebność przesyłu obejmuje pas pod przewodami, nie tylko grunt pod słupem. Wynagrodzenie liczy się od powierzchni pasa technologicznego na Twojej działce.
Czy PSE zapłaci za linię zbudowaną w latach 70.?
To zależy od dokumentów. Jeżeli PSE ma decyzję wywłaszczeniową dotyczącą Twojej działki, roszczenie o służebność odpada. Jeżeli decyzji nie ma lub dotyczy innej działki, sprawa jest taka sama jak przeciwko każdemu operatorowi.
Czy działka rolna pod linią WN też daje wysokie wynagrodzenie?
Niższe, bo cena gruntu rolnego jest wielokrotnie niższa, ale przy pasie 50 do 70 m powierzchnia pasa liczy się w tysiącach metrów kwadratowych, więc kwoty nadal bywają kilkudziesięciotysięczne.
Masz linię 110, 220 lub 400 kV nad działką? W bezpłatnej analizie sprawdzamy, kto jest właścicielem linii, czy istnieje decyzja z okresu budowy i jaki pas realnie obciąża Twoją nieruchomość.
Jeśli masz linię WN nad działką, sprawdź też
- Sprawy o służebność przesyłu, które prowadzimy: 33 analizy z kwotami
- Transformator lub stacja trafo na działce
- Ile można dostać za słup na działce: 5 przykładowych wyliczeń
- Kupuję lub odziedziczyłem działkę ze słupem: komu roszczenia
Zobacz sprawy o służebność przesyłu, które prowadzimy
Zebraliśmy 33 analizy potencjału roszczeń przygotowanych dla właścicieli działek z liniami energetycznymi, gazociągami i wodociągami. Każda karta pokazuje pas służebności, przyjętą cenę gruntu i z czego składa się kwota. Mediana szacowanego potencjału to 58 772 zł, najwyższy 532 266 zł.