Kupiłeś działkę, na której stoi słup. Albo odziedziczyłeś grunt, przez który od czterdziestu lat biegnie linia. Pytanie brzmi: czy roszczenia wobec operatora są Twoje, czy zostały u poprzedniego właściciela. Odpowiedź jest dwuczęściowa, bo w sprawach przesyłowych są dwa różne roszczenia i każde „podróżuje” z nieruchomością inaczej.
Wyjaśniamy, co przysługuje nowemu właścicielowi z mocy prawa, co trzeba przejąć umową, jak wygląda sytuacja spadkobierców i na co uważać przy zakupie działki z urządzeniami przesyłowymi.
Powiązane tematy w sprawach o służebność przesyłu
- Służebność przesyłu – odszkodowanie od A do Z
- Wynagrodzenie za służebność przesyłu
- Bezumowne korzystanie z nieruchomości
- Przedawnienie roszczeń
- Zasiedzenie służebności przesyłu
Dwa roszczenia, dwie różne zasady
| Roszczenie | Komu przysługuje | Co dzieje się przy sprzedaży |
|---|---|---|
| Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem (na przyszłość) | Aktualnemu właścicielowi nieruchomości, niezależnie od tego, od kiedy nią włada | Przechodzi automatycznie na kupującego wraz z własnością |
| Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (za przeszłość) | Temu, kto był właścicielem w danym okresie | Zostaje u sprzedającego, chyba że przelał je na kupującego w umowie (cesja) |
| Odszkodowanie za szkody (uprawy, ogrodzenie, nawierzchnia) | Temu, kto poniósł szkodę | Zostaje u poszkodowanego |
W praktyce: nowy właściciel może od pierwszego dnia żądać ustanowienia służebności i wynagrodzenia na przyszłość, a za bezumowne korzystanie od dnia zakupu. Pieniądze za lata przed zakupem należą do poprzednika, który często nie ma pojęcia, że mu przysługują.
Zakup działki: jak przejąć roszczenia poprzednika
Wystarczy jeden zapis w akcie notarialnym albo osobna umowa cesji: sprzedający przenosi na kupującego wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe za okres do dnia sprzedaży. Taka klauzula nic nie kosztuje, a przy działce budowlanej z linią SN przenosi roszczenie warte często kilkanaście tysięcy złotych. Sprzedający zwykle godzi się bez negocjacji, bo sam nie planował dochodzić tych pieniędzy.
Jeżeli akt został już podpisany bez takiego zapisu, cesję można zawrzeć później zwykłą umową pisemną. Warunek: poprzedni właściciel musi chcieć współpracować, dlatego lepiej załatwić to przy transakcji.
Spadek: roszczenia dziedziczy się w całości
Spadkobiercy są w lepszej sytuacji niż kupujący. Roszczenie o bezumowne korzystanie za okres, gdy właścicielem był spadkodawca, wchodzi do spadku i przechodzi na spadkobierców w udziałach spadkowych. Nie trzeba żadnej cesji. Wystarczy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Praktyczne uwagi:
- jeżeli spadkobierców jest kilku, roszczenie o ustanowienie służebności przysługuje im wspólnie, a wynagrodzenie dzieli się według udziałów; sprawę może prowadzić jeden z nich za zgodą pozostałych,
- przedawnienie roszczeń za bezumowne korzystanie biegnie dalej mimo śmierci właściciela: 6 lat liczy się od każdego miesiąca korzystania, więc im dłużej trwa postępowanie spadkowe, tym więcej miesięcy przepada,
- jeżeli spadkodawca podpisał z operatorem umowę lub zgodę, wiąże ona spadkobierców; warto przejrzeć dokumenty po zmarłym,
- brak działu spadku nie blokuje wysłania wezwania do operatora.
Zasiedzenie a zmiana właściciela
Częsty mit: „kupiłem działkę w 2022 r., więc operator nie może liczyć zasiedzenia od lat 80.”. To nieprawda. Termin zasiedzenia służebności biegnie przeciwko każdemu kolejnemu właścicielowi, zmiana właściciela go nie przerywa ani nie zeruje. Jeżeli operator korzysta z działki nieprzerwanie od 1985 r., może powołać się na zasiedzenie niezależnie od tego, kto jest dziś wpisany w księdze.
Dobra wiadomość: operator musi zasiedzenie udowodnić, a przy działkach po podziałach i spadkach jego dokumenty często dotyczą innych numerów działek. Więcej: Zasiedzenie służebności przesyłu.
Na co uważać przy zakupie działki z urządzeniami
- Dział III księgi wieczystej. Wpisana służebność przesyłu oznacza, że stan prawny jest uregulowany, a wynagrodzenie zostało już zapłacone poprzednikowi. Nowe roszczenia nie powstają, ale cena działki powinna to odzwierciedlać.
- Pas technologiczny w planie miejscowym. Przy liniach SN i WN plan często zakazuje zabudowy w pasie; sprawdź, czy dom w ogóle zmieści się poza pasem.
- Dokumenty operatora. Przed zakupem można wysłać do operatora zapytanie o tytuł prawny do korzystania z działki; odpowiedź pokaże, czy istnieje decyzja lub zgoda poprzednika.
- Klauzula cesji roszczeń za bezumowne korzystanie w akcie notarialnym.
- Cena. Działka z linią jest tańsza o kilka do kilkunastu procent. Jeżeli sprzedający tego nie uwzględnił, wynagrodzenie od operatora może wyrównać różnicę.
Konkretne liczby z prowadzonych przez nas spraw, z podziałem na rodzaj sieci i przeznaczenie gruntu, znajdziesz w zestawieniu 33 analiz służebności przesyłu. Każda karta pokazuje pas służebności, przyjętą cenę gruntu i z czego składa się kwota.
Zakup i spadek działki ze słupem: najczęstsze pytania
Kupiłem działkę rok temu. Czy mogę żądać wynagrodzenia za 6 lat wstecz?
Za bezumowne korzystanie tylko za okres od zakupu, chyba że sprzedający przelał na Ciebie swoje roszczenia. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość możesz żądać w pełnej wysokości od pierwszego dnia.
Odziedziczyłem działkę po rodzicach, słup stoi od 1978 r. Co mogę zrobić?
Wysłać wezwanie do operatora o przedstawienie tytułu prawnego. Jeżeli operator nie ma decyzji ani umowy i nie udowodni zasiedzenia, przysługuje Ci wynagrodzenie za ustanowienie służebności oraz za bezumowne korzystanie za 6 lat, w tym za okres, gdy właścicielami byli rodzice.
Współwłaścicieli jest czterech. Czy każdy musi się zgodzić na sprawę?
Wniosek o ustanowienie służebności może złożyć każdy współwłaściciel, ale wynagrodzenie zasądzane jest na rzecz wszystkich według udziałów. W praktyce najlepiej działać wspólnie, przez jednego pełnomocnika.
Sprzedaję działkę ze słupem. Czy warto najpierw załatwić sprawę z operatorem?
Zależy od czasu. Ustanowienie służebności za wynagrodzeniem przed sprzedażą podnosi atrakcyjność działki (uregulowany stan prawny) i pieniądze trafiają do Ciebie. Jeżeli nie ma czasu, zachowaj przynajmniej roszczenia za bezumowne korzystanie, nie przenosząc ich w akcie.
Kupiłeś lub odziedziczyłeś działkę z urządzeniami? W bezpłatnej analizie ustalamy, które roszczenia są Twoje, czy operator ma dokumenty i ile może wynieść wynagrodzenie.
Sprawdź też
- Sprawy o służebność przesyłu, które prowadzimy: 33 analizy z kwotami
- Zasiedzenie służebności przesyłu
- Wezwanie do operatora: wzór pisma do pobrania
- Wynagrodzenie za służebność przesyłu a podatek PIT
Zobacz sprawy o służebność przesyłu, które prowadzimy
Zebraliśmy 33 analizy potencjału roszczeń przygotowanych dla właścicieli działek z liniami energetycznymi, gazociągami i wodociągami. Każda karta pokazuje pas służebności, przyjętą cenę gruntu i z czego składa się kwota. Mediana szacowanego potencjału to 58 772 zł, najwyższy 532 266 zł.